知っておきたい不動産用語—一般編

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住宅や土地を探す際に、住宅ポータルサイトや住宅専門雑誌、不動産会社などで探す場合が多いと思います。そういった際に普段の暮らしでは使われない「不動産用語」に触れることになりますが、いわゆる専門用語のため意味がよく分からないという方が多いのではないでしょうか？

今回は、住宅や土地を販売する際に掲載されている「不動産用語」のいくつかを紹介していきます。

建売住宅：

不動産会社などが土地を仕入れて住宅を建設し、土地と住宅をセットで販売する物件、【分譲住宅】ともいいます。

以前は、建物完成後に販売を開始し、住宅購入者に実物を見て契約してもらうのが主流でしたが、現在は建築中や着工前に販売を開始するケースが多くなりました。

住宅購入者にとっては、完成した建物を見て購入することは、広さや間取り、設備などが実際に確認できます。また、比較的早く入居できる点や、自分で建築に関する手続きを行う必要がない点がメリットとして挙げられます。

建築条件付き土地：

住宅用土地の販売において、土地を販売する会社と別途、建物の建築工事請負契約を結び、施主の要望を取り入れた注文住宅を建てるという条件が付いているものをいいます。

実態はその建築会社が指定する仕様で建築することになり、プランや仕様は限定的な場合が多いです。

売建住宅：

不動産開発業者が宅地を分譲した後、購入者と建築請負契約を結び、その土地に一戸建てを建設して引き渡す方式を売建住宅といいます。
あらかじめ不動産開発業者が建てた住宅を購入する【建売住宅】と異なり、売ってから着工するから「売・建」と呼ばれます。

ただ、購入者が決まる前からその土地に合わせた建築プランは決められており、基本的には、確認申請も済んでいるのが一般的です。

使用する設備や建材はすでに決まっている状態で、土地の購入者が請負契約を締結した時点で建築工事が動き出すという流れになります。

設備や部材については、仕様や色などの変更はある程度は可能となりますが、建築するプランには軽微な変更しかできないと考えておいたほうがよいでしょう。

土地面積：

建物が建っている敷地の面積を表示しています。なお、私道負担部分の面積は含みません。

建物面積：

建物の延床面積を表示しています。2階建て以上の場合は、各階の床面積の合計になります。バルコニーやベランダ、玄関ポーチなどの面積は含まれません。

私道負担・道路幅：

販売される物件の購入によって所有することになる私道敷地部分の情報が表示されています。
ただ、私道の上には、建物を建てることはできませんし、私道部分の面積は敷地とはならないので、建ぺい率や容積率の計算から除外されるなど、土地の利用に際して制限を受けます。

建ぺい率：

建ぺい率は「その土地に対してどれくらいの広さの建物が建築できるのか」を決めているもので、風通しや日照の確保、防災のために設けられています。

敷地面積に対する建築面積（通常は1階の床面積）の割合を％表示しています。
建ぺい率(％)=建築面積÷敷地面積×100

用途地域ごとに30～80％の範囲で上限値が決まっています。
区画によって違いがある場合は複数表示されている場合もあります。

容積率：

容積率は「その土地に対して何階建ての建物が建てられるのか」を決めているものです。

敷地面積に対する建物の延床面積の割合を％表示しています。
容積率(％)=延床面積÷敷地面積×100

住宅の場合、用途地域ごとに50～500％の範囲で上限値が決まっています。
区画によって違いがある場合は複数表示されている場合もあります。

地目：

地目（ちもく）とは、「土地の用途」のこと。不動産登記法により、土地の登記記録（登記事項証明書）に記載される情報の1つで、現在は全部で23種類あり、その中から土地の地目として記載します。
主な地目は宅地のほか、雑種地、田、畑などがあります

また、登記関係の手続きをしているとよく耳にする用途地域とは、「建物の用途」で区分した地域のことを指します。地目とは異なるので注意しましょう。

用途地域：

「ここにはこういう建物を建ててもOK」と、用途が決められたエリアのことです。
計画的な街づくりをするために、種類によって、建てられる建物の大きさや種類などが制限されています。

都市の土地利用計画の一つで、建築基準法によって建築できる建物の種類、用途、容積率、建ぺい率、日影等について制限する地域を表します。周辺環境を知る目安にもなります。
住宅に関するものは第一種低層住居専用地域や田園住居地域などおもに８種類に分けられます。

坪単価：

1坪あたりの物件価格や建築費のことをいいます。

なお、一般的には「1坪＝（3.3平米）」といわれることが多いのですが、不動産関連広告や取引現場においては、「1平米＝0.3025坪」で計算することになっています。
つまり、「平米数×0.3025＝坪数、坪数÷0.3025＝平米数」となります。

間取り：

間取り図に書かれた数字は各部屋の面積を表示しています。
LDKはそれぞれ「リビング」「ダイニング」「キッチン」の略になります。部屋数を表す場合LDKを除く扉で仕切られている居室を数字で表します。

最近よく採用されているLDKに隣接して仕切り壁や扉の無い「小上がりスペース」は部屋数としてはカウントされません。

構造・工法：

建物の建て方を骨組や躯体の種類とともに表示しています。
住宅工法とは家の建てる方法のことで、工法によって素材や構造が大きく違ってきます。住宅工法にはさまざまな工法がありますが、ある工法が優れているわけでは無く、それぞれがメリットとデメリットを持っています。

主な一般住宅の工法としては、木製軸組工法（在来工法）・木造枠組壁式工法（２×4工法）・木質系プレハブ工法・軽量鉄骨工法・ログハウスなどがあります。

工法の一例【木造軸組工法】：

在来工法ともいわれ、戦後以降に確率された工法で、今も住宅の約8割が木造軸組工法で建設されています。

構造的な制約が少ないので大きな開口部を取ることができ、間取りやデザインの自由度が高いのが特長。増改築がしやすいことも魅力的です。
ただ、従来の筋交いだけでは十分な耐震性を確保できないので構造計算に則った耐震補強が必要となります。

工法の一例【木造枠組壁式（２×4）工法】：

ツーバイフォー（2×4）工法とも言い、木材の枠に合板を貼った木製パネルで箱を作るようにして建てる工法で、木造軸組工法の構成が「軸」なのに対して、「面」で構成するのがこの工法の特長です。

柱の代わりに壁、梁の代わりに床や天井で支え、力を面に分散させるので、木造軸組工法よりも耐震性に優れます。
耐火性や気密性、断熱性の高さに定評があり、構造計算上の開口部の取り方に制約はありますが、冷暖房に使用するエネルギーを節約できます。

引渡可能時期：

住宅を購入した後、引渡しができる時期を表示しています。
「即引渡可・即入居可」とある場合は、契約後すぐに引渡しが可能です。
「相談」とある場合は、販売する会社と相談して引渡し日を決めることになります。

徒歩〇〇分：

駅から物件までの距離や近隣の施設までの距離を表す際に【徒歩〇〇分】と表記されていますが、不動産会社ごとなどで違った表示を防ぐために不動産の表示に関する公正競争規約に基づいて、【徒歩１分＝80ｍ】という基準が決められています。
この基準は、健康な女性がハイヒールを履いて歩いた平均の分速が80.3mだったことに由来しています。
ですから【徒歩５分】というと400ｍの距離ということになります。

車で〇〇分：

1分あたりの距離は車では400mとなります。
例えば車で2分と表記されている場合距離は800ｍとなります。端数は切り上げとなるため距離が801ｍでは【車で３分】と表記されます。

 

いかがだったでしょうか、不動産広告に表示されている用語の説明をさせていただきましたが、次回は契約などで使われる用語の紹介をしたいと思います。